一、《國家稅務總局山東省稅務局土地增值稅清算管理辦法》（以下簡稱辦法）的適用范圍？

辦法適用于山東省范圍內（不含青島市）房地產開發項目土地增值稅清算管理工作。

二、辦法對房地產開發項目管理有什么具體要求？

辦法第六條依據《國家稅務總局土地增值稅清算管理規程》（國稅發〔2009〕91號）、《國家稅務總局關于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》（稅總函〔2016〕309號）等規定，明確“房地產開發企業應在取得土地使用權并獲得房地產開發項目施工許可后30日內，向主管稅務機關報送土地增值稅項目登記信息，并在每次轉讓（預售）房地產時，按月報送項目的進度和變化情況”。

三、如何確定土地增值稅清算單位?

辦法第七條規定“土地增值稅以政府規劃部門核發的《建設工程規劃許可證》確認的房地產開發項目為單位進行清算，對連續24個月內規劃、施工的房地產開發項目，可將相關《建設工程規劃許可證》確認的房地產開發項目合并為一個單位進行清算”。

舉例說明：某房地產開發項目立項后，取得建設用地規劃許可，后續報建取得《建設工程規劃許可證》，以《建設工程規劃許可證》確認的房地產開發項目為單位進行清算，如果連續24個月取得多個《建設工程規劃許可證》，并進行施工建設的，可將多個《建設工程規劃許可證》確認的房地產開發項目合并為一個單位進行清算。

四、如何確定普通住房標準？

根據《山東省財政廳 山東省地方稅務局 山東省建設廳關于公布山東省享受優惠政策普通住房標準的通知》（魯建房字［2005］27號）規定“我省確定享受優惠政策的普通住房標準為同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率1.0以上、單套建筑面積120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，上浮比例不得超過20%”。

五、土地增值稅預征率和核定征收率是怎么規定的？

辦法第十二條規定“普通住宅預征率2%-3%、非普通住宅預征率2%-3%、其他類型房地產預征率2%-4%。各市稅務局在上述規定的幅度內確定適當的預征率，并報省稅務局備案”。

辦法第三十八條規定“普通住宅核定征收率5%,非普通住宅、其他類型房地產核定征收率6%”。

六、哪些收入暫不預征土地增值稅？

為支持房地產市場平穩健康發展，辦法將暫不預征范圍擴大為“房地產開發企業轉讓經政府批準建設的廉租住房、公共租賃住房、經濟適用房等保障性住房，棚戶區改造安置住房、危舊房改造安置住房等取得的收入，暫不預征土地增值稅”。

七、辦法第十六條第(一)項“已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的”和本條第(二)項“取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的”起始時間在具體工作中該如何掌握?

“剩余的可售建筑面積已經出租或自用的”是指已售建筑面積、視同銷售面積以及用于出租與自用的可售建筑面積之和÷項目總可售建筑面積×100%≥85%”。

“取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的”起始時間為清算項目最后一份預售許可證首次取得時間。

八、如何判定房地產銷售價格明顯偏低具有正當理由？

辦法第二十七條規定“對房地產銷售價格明顯偏低的以下情形，可視為有正當理由”：

1.法院判決或裁定的轉讓價格；

2.采取政府指導價、限價等非市場定價方式銷售，能提供相關主管部門資料證明的；

3.主管稅務機關認定的其他合理情形。

九、房地產開發企業在與政府約定的項目內建設配建房并無償移交政府指定單位的，收入和成本如何確定？

辦法第二十八條規定“對房地產開發企業在土地招拍掛環節，與政府約定在項目內建設配建房并無償移交政府指定單位的，土地增值稅應按照不含增值稅收入確認收入”。

辦法第二十九條規定“對房地產開發企業在土地招拍掛環節，與政府約定在項目內建設配建房并無償移交政府指定單位的，建設配建房發生的建筑安裝工程費，作為土地成本在土地增值稅清算中予以扣除”。

十、辦法第二十九條規定“...隨房屋一同出售的以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如整體中央空調、戶式小型中央空調、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本允許扣除”，可移動家電家具、裝飾品等該如何處理？

裝修是指為使建筑物、構筑物內、外空間達到一定的環境要求，使用建筑裝飾材料，對建筑物、構筑物的外表和內部進行修飾處理的工程建筑活動。可移動家電家具、日用品、可移動裝飾品等不屬于裝修范圍，也不屬于土地增值稅征收范圍，因此在清算時其采購成本不允許扣除。本著收入成本配比原則，在清算時按采購原價在收入中同時剔除。

十一、同時開發多個房地產項目但公共配套設施滯后建設的，在實際工作中該如何掌握?

辦法第二十九條規定“同時開發多個房地產開發項目，但公共配套設施滯后建設的，滯后建設的公共配套設施按照受益對象分攤扣除”。

十二、屬于多個清算單位共同的土地成本和其他成本費用，如何扣除？

   辦法第三十條第五款規定“屬于多個清算單位共同的土地成本，原則上應按清算單位占地面積占土地總面積的比例計算分攤。無法取得清算單位占地面積的，按清算單位規劃建筑面積占總規劃建筑面積的比例計算分攤”。

“屬于多個清算單位共同的其他成本費用，按清算單位規劃建筑面積占規劃總建筑面積的比例計算分攤”。

十三、同一清算單位中的土地成本、其他共同成本，如何扣除？

辦法第三十條第六款規定“同一清算單位中的土地成本、其他成本費用，按不同類型房地產可售建筑面積占總可售建筑面積的比例計算分攤。對于清算項目能夠提供獨立的土地出讓合同、劃撥協議、投資協議的，土地成本可直接歸集到受益對象”。    

十四、室內精裝修成本如何扣除？

辦法第三十條第七款規定“對于單獨簽訂裝修合同、單獨結算、有明確受益對象的室內精裝修成本，可直接歸集”。

十五、利用地下人防設施建造的車庫（位）等設施取得的收入和發生的成本支出，如何扣除？

辦法第三十二條規定“房地產開發企業處置利用地下人防設施建造的車庫（位）等設施取得的收入，不征收土地增值稅，在清算時不列收入，不扣除相應的成本”。

“不予扣除的成本=測繪報告確定的地下人防設施建筑面積÷測繪報告確定的總建筑面積×建筑安裝工程費（不包含有明確受益對象的室內精裝修成本）”。

“房地產開發企業將地下人防設施無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除”。

十六、購買在建項目進行繼續建設再轉讓，如何扣除？

由于在建工程出讓方在出讓在建工程土地增值稅清算時，相應的土地和開發成本已經加計扣除，為避免重復扣除，辦法第三十三條規定“房地產開發企業購買在建項目后，繼續投入資金進行后續建設，在清算時，其購買在建項目所支付的價款和契稅允許扣除，但不得作為房地產開發費用按比例計算扣除以及加計20%扣除的基數。后續建設支出的扣除項目處理按照土地增值稅清算的有關規定執行”。

十七、符合什么條件，主管稅務機關可對房地產開發企業實行核定征收？

辦法第三十五條規定“房地產開發企業符合以下條件之一的，主管稅務機關可實行核定征收”：

1.依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

3.雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

4.符合土地增值稅清算條件，房地產開發企業未按照規定的期限辦理清算手續，經主管稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

5申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

十八、核定征收土地增值稅的具體方法？

辦法第三十七條規定“對房地產開發項目進行核定征收時，應分別核定收入或者扣除項目金額，確定增值額，按照適用稅率計算土地增值稅”。其中：

1.收入核定方法和順序：一是按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；二是由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

2.土地價款核定方法和順序：一是土地管理部門提供的土地價款證明，契稅完稅憑證，人民法院判決、裁定的土地轉讓價格，人民法院執行不動產拍賣的土地成交價格等；二是當年度同類地段交易價格；三是當年度同類地段基準地價。

3.四項成本（前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用）單位面積金額標準核定方法：一是參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素核定；二是參照已完成清算審核的同期同類項目清算數據核定。

十九、土地增值稅清算稅款的補繳和退稅期限是如何規定的？

辦法第四十條規定“主管稅務機關確定的補繳稅款期限原則上不得超過90日。房地產開發企業提出退稅申請的，主管稅務機關應當自受理退稅申請之日起90日內辦理退還手續”。

二十、清算繳納的土地增值稅可以追溯調整嗎？

辦法第四十二條規定“房地產開發企業自結算繳納土地增值稅清算稅款之日起三年內發生下列情形之一的，可向主管稅務機關一次性提出申請，調整清算稅額，退還多繳的土地增值稅稅款：一是清算時未取得合法有效憑證而在清算后取得的；二是清算時未支付款項而在清算后支付的；三是清算時應分攤但實際未能分攤的共同的成本費用，清算后能夠按照受益對象、采用合理的分配方法分攤的”。